Renforcement de la réglementation environnementale des constructions, impératif de rénovation énergétique des passoires thermiques, fin des dispositifs fiscaux de soutien... «on ne peut pas tout faire à la fois», clament les acteurs du secteur du logement qui font face à une chute de la construction, revenant à des niveaux qui n'avaient plus été connus depuis la crise immobilière des années 1990.

Parallèlement, l'évolution des ménages porte la demande en nombre de logements et l'inflation oriente plus de foyers vers les HLM. Dans ce contexte, le secteur du logement alerte le gouvernement et présente des revendications.

Le «cri d'alarme» de l'Alliance pour le logement

Ce mardi 20 février 2024, à Perrigny-lès-Dijon, dans le nouveau quartier «Les Charmes du petit bois», les représentants régionaux des acteurs du logement se sont regroupés au bord d'un champ destiné à la construction de plusieurs dizaines de logements, un projet porté par le bailleur social côte-d'orien Orvitis et bloqué à ce jour, faute notamment de ventes suffisantes en accession à la propriété.

Rassemblés dans l'Alliance pour le logement en Bourgogne-Franche-Comté, ces acteurs ont tenu à lancer un «cri d'alarme» face à «une situation très grave» dans le secteur de l'habitat, entre capacités de construction et accès au logement.

C'est la première d'une série d'actions en régions afin d'interpeller, via les préfets, le nouveau ministre du Logement Guillaume Kasbarian, nommé le 8 février dernier.

Une demande de «plan d'urgence» au gouvernement

«L'Alliance pour le logement de Bourgogne-Franche-Comté, demande instamment aux pouvoirs publics de clarifier la vision politique relative aux défis majeurs que la France doit relever en termes de logement des Français, conditions de la relocalisation de l'activité et de la croissance dans notre pays», expose Corinne Deseille, présidente de la Fédération française du bâtiment Bourgogne-Franche-Comté.

Au travers d'un «plan d'urgence», l'Alliance pour le logement attend cinq «engagements» de la part du gouvernement : «répondre aux besoins des Français dans leur différents parcours, accompagner les particuliers qui souhaitent acquérir un logement, respecte les professionnels, mettre en place des mesures réalistes pour tenir les objectifs de la stratégie nationale bas carbone et donner de la lisibilité via un plan pluriannuel».

Les mesures revendiqués par l'Alliance sont le «redéploiement» du prêt à taux zéro sur tout le territoire, la «simplification» du dispositif Pinel, le maintien du statut du bailleur privé, la «simplification des normes», la «suspension» de la Réglementation environnementale 2020 et la «révision» du principe de sobriété foncière lié au Zéro artificialisation nette des sols (ZAN).

«Une crise historique» du secteur du logement

«Le secteur du logement traverse une crise historique, du jamais vu, une crise globale qui concerne à la fois le secteur privé mais également le logement social, qui concerne le milieu urbain comme le milieux rural», analyse François-Xavier Dugourd, président d'Orvitis et de l'Union sociale de l'habitat Bourgogne-Franche-Comté.

«Une crise très profonde qui est déjà entamée mais qui va être longue et durable avec des conséquences énormes à tous les niveaux sur le mal-logement puisque la demande de logements est forte dans notre pays», poursuit-il. «Il y a un besoin quantitatif de logement, mais il y a également des besoins de rénovation donc des besoins qualitatifs qui concernent tous les secteurs».

«Il y a toute une série de dossiers qui sont prêts en construction, mais également en rénovation, et qui sont bloqués, qui ne démarrent pas parce que la situation financière, les coûts de construction, les taux d'intérêt bloquent une série d'opérations publiques et privées», précise le président régional de l'USH.

Une «récession» anticipée dans le secteur du bâtiment en 2024

Au niveau national, la FFB recense 286.000 mises en chantier en 2023, soit 22% de moins qu'en 2022, un niveau proche du plus bas historique de 1993, avec 275.000 mises en chantier cette année-là. Les mises en chantier n'étaient plus descendues en dessous de la barre des 300.000 unités depuis 1999 qui avait marqué la fin de la crise des années 1990.

«On estime que le besoin de logement neuf en France serait de 500.000 par an», indique Stéphane Gazelle, président de la commission sociale de la Fédération française du bâtiment Bourgogne-Franche-Comté, alors que le pic historique des mises en chantier date de 2007 avec environ 460.000 unités. Depuis la crise des subprimes, les mises en chantier diminuent avec des rebonds intermédiaires au gré des variations de taux d'intérêt.

«Tous les territoires, les métropoles, les zones rurales, tous les types de logements, individuels, collectifs, sociaux, privés, sont touchés. La récession se poursuivra en 2024 avec une estimation de -16% de mises en chantier», anticipe Stéphane Gazelle.

Le mot est lâché. Le secteur du bâtiment envisage une «récession» en 2024 tandis que, pour l'ensemble de l'économie, le gouvernement révise le taux de croissance du PIB du pays tout en le prévoyant encore positif en 2024.

Conséquences en Bourgogne-Franche-Comté

La crise se ressent aussi dans la région même si elle apparaît atténuée par rapport au niveau national. En Bourgogne-Franche-Comté, en novembre 2023, la mise en chantier de logements neufs a chuté de 17% sur douze mois et la réservation des logements neufs par les particuliers de 58%.

Les prises de commandes de maisons individuelles ont enregistré une baisse de 40% en 2023 par rapport à l'année précédente.

Parallèlement, les défaillances de constructeurs de maisons individuelles ont bondi de 39% par rapport à 2013.

Relancer la construction neuve

«La question du logement doit être traitée comme une chaîne, il n'y aura pas de solution pour les uns sans solution pour les autres, sans bâtiment, pas de logement, pas d'équipement, pas de bureau», estime Corinne Deseille qui voit comme la relance du neuf un levier majeur.

«Dans un contexte de transition écologique et de réindustrialisation souhaitée, tous les acteurs de la construction ont beaucoup à partager. Il est temps de mettre tous les moyens pour relancer, partout en France, la construction neuve et dynamiser la rénovation de logements. L'outil de production est en train de se fragiliser, voire de se fracturer, avec la perte annoncée de dizaines de milliers d'emplois qualifiés dans toute la filière», analyse la présidente régionale de la FFB.

L'enjeu de l'accession à la propriété

«Les Français rencontrent des difficultés pour acheter ou louer un logement. Il est urgent de soutenir l'accession à la propriété par un vrai parcours résidentiel des Français et l'investissement locatif de longue durée», revendique Corinne Deseille.

«Les ménages sont bloqués dans leur projet d'accession dans le parcours résidentiel», constate-t-elle. «L'accession la propriété s'est transformée en crise du logement généralisée d'une ampleur cataclysmique.»

«Le soutien à l'accession à la propriété pour les ménages modestes, l'allégement de la fiscalité immobilière, l'augmentation des aides pour la rénovation énergétique et le soutien à la construction de logements sociaux et à loyers maîtrisés apparaissent pour les Français comme les mesures à prendre en priorité pour que tout le monde soit bien logé», avance l'intervenante en référence à des études d'opinion réalisée par Via Voice pour l'Alliance.

«On ne peut pas tout faire à la fois»

En 2023, en Bourgogne-Franche-Comté, le salaire mensuel net moyen avoisine 2.200 euros. «Sans [prêt à taux zéro], l'accession à la propriété est vraiment extrêmement difficile», insiste Florence Morin, directrice générale de Procivis Bourgogne Sud Allier, promoteur et administrateur de biens immobiliers.

«Cela embolise le parcours résidentiel, les jeunes ne peuvent plus accéder à la propriété, ils restent locataires, ils allongent les files dans le parc public. Le parc privé va bientôt se réduire compte tenu des normes sur la rénovation énergétique. On ne peut que se réjouir d'être bienveillant sur l'environnement, ne pas trop consommer de foncier, veiller à la rénovation énergétique, mais on ne peut pas tout faire à la fois», résume Florence Morin.

La défense du prêt à taux zéro «toutes zones»

«Le prêt à taux zéro est un vrai outil de justice sociale», rebondit Arnaud Labaune, président du pôle habitat de la Fédération française du bâtiment Bourgogne-Franche-Comté. «Le prêt à taux zéro, comme on l'a connu à l'époque, coûtait 2 milliards d'euros à l’État et apportait, en taxes diverses, 50 milliards d'euros par an.»

«Le gouvernement est prêt à sacrifier la profession, les logements, les projets de vie pour une économie peut-être de 2 milliards d'euros», déplore Arnaud Labaune qui appelle à «assouplir les règles du crédit» et à revenir à un PTZ toutes zones, jusqu'à 40% de l'investissement, y compris pour les maisons individuelles.

Au niveau national, la révision du PTZ se concentre sur 22 zones avec un objectif de 30.000 logements. Une révision qui «oublie tout le centre-est», proteste Arnaud Labaune.

Pour favoriser cette accession à la propriété, les professionnels de l'habitat appellent à revenir sur cette sectorisation du PTZ qui a été réduit dans le neuf à 18 communes en Bourgogne-Franche-Comté (la métropole dijonnaise, Besançon, Pontarlier, Auxerre...) correspondant à environ 25% de la population régionale.

Le logement social connaît un effet ciseaux

«C'est tout le modèle économique du logement social qui est en péril», reprend François-Xavier Dugourd alors que le logement social représente 20% du secteur du bâtiment.

«Nous avons un effet ciseau d'augmentation très sensible de nos charges du fait évidemment des coups de construction ou des normes imposées, de l'augmentation du Livret A qui pèse sur l'endettement des bailleurs sociaux mais ce qui est majeur, c'est la ponction sur nos fonds propres avec une mesure qui était prise par l’État, il y a quelques années, qui s'appelle la réduction du loyer de solidarité qui fait que 40 millions d'euros de nos fonds propres, chaque année, sont ponctionnés sur les fonds des bailleurs sociaux eti les empêchent d'investir parce que, par ailleurs, effectivement nos recettes sont bloqués. Les loyers sont réglementés bien sûr mais il n'y a plus d'aides publiques dans le secteur du logement social», développe le président régional de l'Union sociale pour l'habitat.

Pourtant, en Bourgogne-Franche-Comté la demande de logement social a augmenté de 14% depuis 2021. Parallèlement, les attributions de logements sociaux ont diminué de 11% et les constructions ont chuté de 35%.

«Les gens se tournent vers le logement social parce qu'ils peuvent plus ils ne peuvent plus se loger ailleurs puisque le parcours résidentiel a été bloqué, du fait de l'accession à la propriété, qui elle-même est bloquée», insiste-t-il également.

Une demande de TVA à 5,5% pour les écorénovations

Dans ce contexte, les bailleurs sociaux revendiquent une TVA à 5,5% sur les travaux et la suspension de la réduction des loyers de solidarité.

«On fait des opérations de rénovation importantes mais évidemment ça coûte» mais «elles sont très intéressantes parce qu'elles ont aussi un impact sur le pouvoir d'achat des des familles». «Quand on fait une opération d'écorénovation, on arrive à baisser les charges d'une famille de 30 à 40%».

«Au niveau du logement social, on a des ponctions sur nos fonds propres qui limitent nos capacité d'investissement», déplore François-Xavier Dugourd qui avance un montant de 40 millions d'euros pour l'ensemble des bailleurs sociaux en Bourgogne-Franche-Comté.

150.000 emplois menacés au niveau national

Cette crise du logement s'articule avec une crise de la construction et des freins à l'emploi faute de mobilité résidentielle.

«On estime que 150.000 emplois directs qui vont être perdus et plus de 300.000 indirects parce que le bâtiment génère beaucoup d'activité indirecte. Il y a des conséquences sur l'aménagement du territoire, sur le pouvoir d'achat des familles», prolonge François-Xavier Dugourd.

«Nous demandons au gouvernement un réel travail collégial sur l'évaluation des besoins en logements. Remettons également le lien emploi logement au cœur du débat. La réindustrialisation et le plein-emploi passent obligatoirement par la construction de logements», ajoute Corinne Deseille.

«L'habitat de demain risque de ressembler à des gens dans la rue»

Entouré des membre de l'Alliance, François-Xavier Dugourd salue «une mobilisation générale qui est unique de tous les acteurs du bâtiment et de l'habitat, au sens large, de Bourgogne-Franche-Comté, pour sonner un cri d'alarme à cette situation absolument catastrophique».

«Il n'y a pas de prise en compte, au niveau national, de ce dossier du logement», proteste le président régional de l'Union sociale pour l'habitat. «Il y a un mépris, il y a une méconnaissance et surtout il n'y a pas de lisibilité. On a eu trois ministres du Logement en moins de 18 mois, il y a pas de politique forte au niveau national.»

«L'habitat de demain risque de ressembler à des gens dans la rue, des gens qui ne peuvent pas changer de logement, des logements qui sont pas rénovés aux normes énergétiques», anticipe-t-il.

«On va vers une crise sociétale»

Patrick Laforêt qui représente la Fédération des promoteurs immobiliers Bourgogne-Franche-Comté, se montre dubitatif face aux mesures censées induire un «choc de l'offre», présentées par le nouveau ministre du Logement, notamment celle consistant à transformer des immeubles de bureaux en logements ou celle incitant les propriétaires de maisons individuelles à construire une nouvelle maison dans leur jardin.

«Aujourd'hui, le problème, ce n'est plus l'offre, le problème, c'est la demande» martèle Patrick Laforêt. «On va vers une crise majeure, (…) une crise sociétale», anticipe-t-il en faisant aux étudiants choisissant les établissements d'enseignement supérieur en fonction de la disponibilité en logements du territoire.

«Le logement est une variable d'ajustement du budget de l’État»

Face à ce risque, «nous avons besoin de visibilité et d'un vrai cap, pas de réglementations qui changent constamment», revendique Corinne Deseille. «La politique à l'œuvre aujourd'hui est construite par à-coups budgétaires et couperet cinglants, sans vision globale, stigmatisant tout un secteur essentiel à la cohésion sociale et à l'économie».

«En fait, le pouvoir sur le logement, c'est Bercy !», s'insurge François-Xavier Dugourd, «ça veut dire qu'on décide des dispositifs financiers budgétaires, on rogne enfin sur un certain nombre de dépenses liées au logement sans avoir une vision globale de la politique du logement». «Le logement est une variable d'ajustement du budget de l’État. C'est redoutable ! Si on investit dans le logement, on crée de la ressource, on crée des recettes pour l’État. (…) On économise à court terme mais on perd énormément un moyen-long terme, y compris en terme d'emploi.»

«L'abbé Pierre a parlé d'une bombe sociale. Je pense qu'il y a aussi une bombe économique», alerte le président régional de l'USH. «Il y a une bombe sur l'aménagement du territoire parce qu'on permet pas aux communes d'avoir des outils pour aménager leur territoire. C'est une chaîne complète et qui est en question à travers la politique logement. C'est un dossier majeur pour l'économie et la société française.»

Le secteur du bâtiment fustige «le labyrinthe infernal des normes»

«Le choc de simplification régulièrement promis se fait attendre. Nous voulons sortir du labyrinthe infernal des normes qui sont parfois contradictoires sur chantiers», signale Corine Deseille sur le chapitre environnemental.

«Le secteur du bâtiment ne rechigne pas à faire des efforts pour l'écologie», assure la présidente régionale de la FFBe, «nous aurons, au mois de juillet, un festival du bâtiment en Bourgogne-Franche-Comté tourné sur l'innovation et la transition écologique». «Nous disons ''stop !'', mettons déjà correctement en place la RE 2020 avant d'entasser encore des normes.»

Les architectes demandent «une visibilité globale»

Même les architectes, souvent moteurs pour diffuser les innovations environnementales, alertent le gouvernement.

«Nous, les architectes, on veut, à tout prix, réussir le grand défi de la transition énergétique, de la décarbonation de la construction, (…) c'est un contrat social pour l'avenir, (…) l'énergie est un problème pour le budget des ménages», déclare Audrey Lablanche, présidente de l'Union des architectes de Bourgogne-Franche-Comté.

«Ce ne sera pas possible si on n'a pas une visibilité plus globale pour toute la chaîne [de l'immobilier]. On ne peut pas accumuler tous ces défis sans revoir le financement aussi bien des particuliers que des bailleurs sociaux», estime l'architecte. «Pour massifier la rénovation énergétique, on veut une lecture claire et une organisation du process de rénovation de A à Z.»

Chute des transactions dans l'ancien également

La crise ne concerne pas que la construction neuve. Christophe Lesous, président de la Fédération nationale de l'immobilier Bourgogne-Franche-Comté, revient sur la forte hausse des taux d'intérêt des emprunts immobiliers, passant de 1% à 4% en moins d'un an.

«Elle a pas entraîné non pas une baisse des prix, comme c'était le but recherché, mais a entraîné une chute catastrophique des volumes puisque ce sont à peu près 20% de transactions en moins qui ont été réalisés», souligne-t-il.

La réduction du nombre de transactions dans l'ancien se répercute sur «l'activité globale dans la grande chaîne de l'immobilier», entraînant moins de travaux commandés à des artisans.

Les conséquences sur le marché locatif

À son tour, le représentant de la FNAIM fustige «l'empilement de normes en matière de [diagnostic de performance énergétique ou DPE]», accusé d'induire «un détournement de la part des des des des investisseurs du marché de l'immobilier, ils se dirigent vers les placements financiers qui sont plus rémunérateurs». «Si vous avez pas d'investisseurs, vous n'aurez pas de locataires.»

La FNAIM estime que l'interdiction de location des biens étiquetés G pourrait entraîner la sortie de 150.000 logements du marché de la location, au niveau national. Si l'on ajoute les biens étiquetés F, ce seraient 20% des logements qui seraient retirés d'ici 2028. Christophe Lesous anticipe donc «des logements en déshérence».

D'où une revendication d'instaurer «la portabilité des prêts» d'un bien sur un autre afin de préserver un taux bas contracté par le passé. Une mesure qui «ne coûte rien à l’État».

«De mauvaises nouvelles chaque année» dans les assemblées de copropriétaires

Pour sa part, Marie-Odile Moret, présidente de l'UNIS-Les professionnels de l'immobilier qui représente notamment les agents immobiliers, insiste sur «le statut du bailleur privé» car «la rentabilité du bailleur a beaucoup diminué avec toutes les rénovations qu'il doit entreprendre».

Celle qui intervient dans les assemblées générales de copropriétaires indique «annoncer de mauvaises nouvelles chaque année» qui «coûtent cher» avec «une complexification des choses». Dernière en date : le projet de plan pluriannuel de travaux.

«Nous n'avons pas de tracteurs mais nous avons des grues»

«La colère gronde», conclut Corinne Deseille, «nous n'avons pas de tracteurs mais nous avons des grues et cela fait quelques tracteurs».

«La base aura du mal à se contenir», envisage la présidente régionale des entreprises du bâtiment, «nous avons réussi à les loger les futurs athlètes des Jeux olympiques et paralympiques, nous avons aidé à reconstruire Notre-Dame, c'est quand même mille artisans, cent entreprises qui travaillent. Qui vous dit que le jour où ces grues vont partir, elle ne serait pas utile de rester un petit peu sur les périphériques ?»

«Le néant» comme «appartement témoin» du futur ?

Les prises de parole se terminent en ouvrant une porte qui s'ouvre sur un terrain vague pour symboliser «la vision du logement du futur si rien n'est fait rapidement», c'est à dire «le néant» comme «appartement témoin».

Ce mercredi 21 février, une rencontre des intervenants est prévue avec Franck Robine, préfet de la région Bourgogne-Franche-Comté, pour porter auprès du représentant de l’État les doléances exprimées ce jour durant l'action au sein du quartier des Charmes du petit bois.